Lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux sur vos murs de limite de propriété, il est essentiel de prendre en compte les restrictions liées à la mitoyenneté avec vos voisins. En effet, vous n’êtes pas autorisé à entreprendre n’importe quel type de projet sans risquer de créer des problèmes de voisinage. Toutefois, il existe certaines interventions que vous pouvez réaliser en toute sécurité. Dans cet article, nous vous présenterons ces possibilités pour que vous soyez parfaitement informé(e) de vos droits et obligations en matière de travaux de rénovation.
Vous envisagez de refaire le mur que vous partagez avec votre voisin ? La proximité avec votre voisinage ne vous permet pas de réaliser n’importe quels travaux sur les murs que vous avez en commun.
Que pouvez-vous faire sans risque ?
La mitoyenneté donne un droit de propriété identique aux personnes qui jouissent d’un même bien. Il peut s’agir d’un mur, d’une haie ou d’un fossé. Elle entraîne des droits et des obligations pour chaque copropriétaire.
Définition d’un mur mitoyen :
Que dit la loi ?
La mitoyenneté est régie par les articles 653 et suivants du Code civil. Elle octroie un droit de propriété identique aux personnes qui jouissent en commun d’un même bien. Elle s’applique aux murs qui séparent 2 propriétés privées. On parle d’un mur mitoyen. Bon à savoir Il n’existe pas de mitoyenneté lorsqu’un mur appartient au domaine public.
Comment la mitoyenneté d’un mur est-elle établie ?
Un titre de propriété peut indiquer si un mur est mitoyen ou privatif. Si rien n’est précisé, il existe une présomption de mitoyenneté d’un mur dès lors qu’il se situe entre 2 propriétés privées (article 653 du Code civil) :
Entre 2 bâtiments,
Entre 1 cour et 1 jardin,
Entre 2 champs,
C’est-à-dire qu’il est présumé d’office appartenir aux 2 voisins. Mais cette présomption de mitoyenneté peut être renversée. Pour savoir si le mur est réellement mitoyen, il faut regarder les marques de celui-ci (article 654 du Code civil).
Par exemple :
Une pente des 2 côtés caractérise la mitoyenneté,
Une pente d’un seul côté présume la propriété du fonds vers qui la pente est inclinée,
Il s’agit d’une marque de non-mitoyenneté, un expert peut aider à déterminer s’il existe une mitoyenneté. Enfin, la mitoyenneté peut aussi être acquise par prescription. C’est par exemple le cas lorsque seul un voisin répare et entretien le mur, il acquiert sa propriété au bout de 30 ans, sans protestation de l’autre voisin (article 2272 du Code civil).
Si l’écrit et les marques s’opposent, c’est le titre de propriété ou le contrat qui l’emporte.
Bon à savoir Un mur peut être partiellement mitoyen. C’est notamment le cas lorsqu’il a été rehaussé. Le rehaussement peut être privatif. Tandis que le mur d’origine reste mitoyen.
Quelles sont les règles régissant les murs mitoyens ?
Le Code civil organise la mitoyenneté. Mais ces règles ne sont opposables qu’en l’absence de convention entre les voisins. Vous pouvez donc parfaitement établir vos propres règles avec votre voisin et les consigner dans une convention d’indivision signée chez le notaire. À défaut de contrat, voyons ce que prévoit la loi.
Faire des travaux sur un mur mitoyen, est-ce autorisé ?
Chacun des copropriétaires peut, sur le mur mitoyen, et avec l’accord du copropriétaire (article 662 du Code civil) : Appuyer des constructions, et y enfoncer des poutres et des solives. Percer. Créer des ouvertures, portes ou fenêtres. Sans l’accord du voisin, il est possible de : Louer la face de son mur à des fins publicitaires, sans avoir à partager la redevance perçue. Surélever le mur mitoyen si l’un des voisins estime que l’autre à une vue trop plongeante sur sa propriété. Le Code civil parle d’exhaussement (article 658). Les frais de surélévation sont à la charge de celui qui entreprend les travaux. Tout comme les frais d’entretien à venir, ils seront à la charge exclusive du voisin qui a réalisé les travaux, du mur d’origine jusqu’au mur surélevé. Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais (article 659 dudit code). Installer des plantes de son côté, dès lors qu’elle ne dépasse pas la crête du mur. Peindre le côté de votre mur.
Bon à savoir
Les travaux réalisés sur un mur mitoyen ne doivent pas grever la vue de votre voisin. Le régime des servitudes reste applicable.
Quelles sont les obligations des copropriétaires d’un mur mitoyen ?
Chaque copropriétaire d’un mur mitoyen doit contribuer en commun aux charges d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen. Sauf urgence, les travaux ne peuvent être entrepris qu’après accord des voisins copropriétaires. En matière de mitoyenneté, il existe un principe de proportionnalité (article 655 du Code civil). Ce qui signifie que les frais de réparation et d’entretien d’un mur mitoyen sont à la charge des voisins propriétaires, à parts égales ou à proportion de la mitoyenneté établie. Si l’un des voisins avance les fonds, l’autre doit lui rembourser sa part. En revanche, si le risque qui pèse sur le mur est uniquement dû aux actions de l’un des voisins, par exemple une dégradation, seul celui-ci supporte les frais.
Une fissure se forme sur mon mur extérieur : comment la réparer ? Quelles sont les interdictions des copropriétaires d’un mur mitoyen ? Dès lors qu’il n’existe pas de péril sur le mur mitoyen, l’un des voisins ne peut pas contraindre l’autre à opérer des travaux. C’est par exemple le cas pour des travaux esthétiques. Comme remplacer un mur en brique par un mur en pierre. Si les travaux sont tout de même réalisés, les frais sont entièrement à la charge de celui qui les a initiés. Sans possibilité de réclamer quoi que ce soit aux autres voisins.
Puis-je construire un mur contre le mur de mon voisin ?
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à 54 millimètres près (article 657 du Code civil). Mais attention, il ne doit pas y avoir empiètement sur la propriété du voisin. En pareille hypothèse, le voisin peut demander la démolition ou le rabotage du mur (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n°15-25.113).
Puis-je construire un mur mitoyen ?
Oui, il est possible de construire un mur pour séparer 2 propriétés qui n’ont pas de limite qui les sépare. La loi fixe des contraintes (article 663) : Si votre terrain est situé dans une commune de moins de 50 000 habitants, le mur y compris le chaperon (c’est-à-dire le haut du mur en forme de toit) doit respecter une hauteur minimum de 2,60 mètres. Si votre terrain est situé dans une commune de 50 000 habitants ou plus, votre mur y compris le chaperon doit respecter une hauteur minimum de 3,20 mètres. Les 2 propriétaires voisins doivent établir une convention de mitoyenneté chez le notaire. Si le mur dépasse ou est égal à 2 mètres de hauteur, vous devez déposer une déclaration préalable en mairie (article R421-9 du Code de l’urbanisme).
Notre conseil
Consultez le PLU de votre commune avant de vous lancer dans les travaux. Il peut prévoir des règles locales spécifiques.
Bon à savoir
Il est aussi possible d’acheter la mitoyenneté d’un mur privatif, après accord du voisin. Les frais d’acquisition s’élèvent à 50 % du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel est bâti le mur (article 661 du Code civil). L’achat de la mitoyenneté doit être réalisé par acte authentique devant notaire.
Quelles sanctions si je réalise des travaux sur un mur mitoyen sans l’accord de mon voisin ?
Le tribunal judiciaire est compétent en matière de mitoyenneté d’un mur. En cas de conflits avec le voisin, il peut prononcer la démolition des ouvrages commencés, la remise en état ou la suspension des travaux. Si les travaux ont causé un préjudice au copropriétaire, le tribunal peut ordonner le versement de dommages et intérêts.
